8월 8일자 경남일보에는 우리 시 민간공원조성 특례사업 추진에 대한 기획/특집기사가 실렸다.

“민간공원조성 특례사업이 안되면 개발압력이 높은 가좌공원과 장재공원은 부동산 개발업자들이 매입해 대단위 아파트, 상가 등을 짓는 등 난개발이 될 가능성이 높습니다.”

시민단체의 반대에도 불구하고 진주시가 특례사업을 추진하는 이유를 이렇게 설명하고 있다. 마치 특례사업을 추진하지 않으면 이 지역의 난개발은 불 보듯 뻔하다는 것이다.

필자는 이 기사를 읽고 깜짝 놀랐다. 진주시가 엉터리 논리와 억지 주장으로 특례사업 추진을 옹호한다는 생각이 들었다.

▲ 강철기 교수

“도시공원에서 해제되면 개발압력이 높은 가좌공원과 장재공원은 대단위 아파트, 상가 등으로 난개발이 된다”는 진주시 주장은 한마디로 새빨간 거짓이다.

우리가 삶을 이루는 토지는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분되어 있다. 이렇게 용도 별로 도시지역의 토지를 구분함으로써, 토지이용의 상충을 막고 효율화를 도모하자는 것이다.

이런 용도지역에서 대개 대단위 아파트는 주거지역, 대규모 상가는 상업지역, 도시공원은 녹지지역으로 지정되어 있다. 각 용도지역에 따라 ‘건폐율(건물바닥면적/대지면적)’과 ‘용적률(건물연면적/대지면적)’이 다른데, 건폐율과 용적률이 가장 높은 상업지역은 아주 큰 건물을 지을 수 있기 때문에 지가가 비싼 것이다. 건폐율과 용적률이 가장 낮은 녹지지역은 현재 건폐율 20%, 용적률 100%로, 다른 지역에 비해 상대적으로 개발이 제한되는 지역이다.

아파트를 만약 녹지지역에 건설하려면 용적률 100%를 적용받는다. 아파트의 용적률은 대개 200%이상으로, 이 정도가 되지 않으면 사업성이 없어 아파트를 짓지 못한다.

특례사업 대상지인 가좌공원, 장재공원은 용도지역상 녹지지역이고, 도시계획시설인 도시공원으로 지정되어 있다. 용도지역과 도시계획시설을 혼동해서는 안된다. 2020년에 공원일몰제가 시행되면 도시공원의 효력은 잃지만, 용도지역은 녹지지역 그대로 유지하게 된다.

민간공원조성 특례사업은 도시공원부지의 30%에다 아파트를 짓도록 허용하는 ‘아주 특별한’ 특례사업이다. 특례사업에 의한 아파트 건설지역은 녹지지역에서 주거지역으로 용도 변경이 이루어지고, 주거지역에 허용된 건폐율과 용적률을 적용받게 된다.

이런 특례사업이 아니면 아파트를 건설할 수가 없다. 도시공원에서 해제되더라도 용도지역이 주거지역으로 변경되지 않기 때문에, 아파트를 건설하려면 녹지지역에서의 건폐율과 용적률을 적용받는다. 이런 건폐율과 용적률로는 사업성이 없어 아파트를 짓지 못한다.

공원일몰제의 핵심은 토지소유자의 사유재산권 보호다. 도시공원의 굴레(?)에서 벗어난 토지소유자에 의해 산발적으로 이루어질 소규모 개발행위에 대한 난개발을 우려해야 한다. 이런 개발행위도 녹지지역에서의 견폐율과 용적률을 적용받는다.

이런 사실을 진주시는 아는지 모르는 지 정말 궁금하다. 만약 알고 특례사업의 정당성을 옹호한다면, 이는 새빨간 거짓말로 시민들을 기만하는 것이다. 엉터리 논리와 억지 주장으로 시민들의 눈과 귀를 가릴 수는 없다.